สรุป 2 มาตรการอสังหาฯ เอื้อชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทย

มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย มีดังนี้

1. การออกวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว (Long-term resident visa)

การอนุญาตให้คนต่างด้าวบางจำพวกเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษ ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ซึ่งเป็นการอนุญาตให้คนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษเพื่อการพำนักระยะยาว (Long-term resident visa : LTR Visa) สาระสำคัญมีดังนี้1) กำหนดประเภทการตรวจลงตรา สำหรับผู้พำนักระยะยาวขึ้นใหม่ (Long-term resident visa : LTR Visa) โดยมีอายุการตรวจลงตรา 10 ปี2) กำหนดคุณสมบัติของคนต่างด้าว 4 กลุ่มเป้าหมายได้แก่ กลุ่มประชากรผู้มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษ รวมถึงผู้ติดตามของคนต่างด้าว (คู่สมรสและบุตรที่ชอบด้วยกฎหมายซึ่งมีอายุไม่เกิน 20 ปีจำนวนไม่เกิน 4 คน)3) กำหนดให้คนต่างด้าวและผู้ติดตามของคนต่างด้าวที่ได้รับเสียค่าธรรมเนียมการตรวจลงตาครั้งเดียวในอัตรา 50,000 บาท (จากเดิม 100,000 บาท) และสามารถยื่นคำขอใบอนุญาตทำงานตามกฏหมายว่าด้วยการบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าว

มาตรการดึงต่างชาติ 4 กลุ่ม ซื้อที่ดินในไทย

มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้าสู่ประเทศไทย จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการสร้างรายได้ การลงทุน และเพิ่มโอกาสการจ้างงานภายในประเทศ โดยมุ่งเน้นใน 4 กลุ่มเป้าหมายประกอบด้วย1) กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง2) กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ3) กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย4) กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษสาระสำคัญในการที่กลุ่มคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม สามารถครอบครองที่ดินได้มีดังนี้1) จำนวนเนื้อที่ที่ได้รับสิทธิ ไม่เกิน 1 ไร่ ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเอง2) ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง3) ต้องมีจำนวนเงินลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใด ไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี เช่น การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน (เพิ่มขึ้นใหม่จากกฎกระทรวงฯ พ.ศ. 2545)4) หากถอนการลงทุนในธุรกิจ หรือกิจการก่อนครบกำหนดเวลาการดำรงทุน ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ถอนการลงทุน5) ระยะเวลาบังคับใช้กฎหมาย 5 ปี

มาตรการดึงต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ ส่งผลอย่างไร

สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) คาดระยะเวลาดำเนินการมาตรการภายใน 5 ปีงบประมาณ (พ.ศ. 2565-2569) จะช่วยให้1. เพิ่มจำนวนชาวต่างชาติที่พักอาศัยในไทย 1 ล้านคน2. เพิ่มปริมาณใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจมูลค่า 1 ล้านล้านบาท3. เพิ่มการลงทุนในประเทศ 8 แสนล้านบาท สร้างรายได้จากการเก็บภาษีที่เพิ่มขึ้น 2.7 แสนล้านบาท4. ทำให้ประเทศไทยมีบุคลากรที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญด้านต่าง ๆ เพียงพอให้กับภาคธุรกิจที่รัฐบาลมุ่งส่งเสริมซึ่งสอดคล้องกับแผนแม่บทภายใต้ยุทธศาสตร์ชาติ (พ.ศ. 2561-2580) ในประเด็นอุตสาหกรรมและบริการแห่งอนาคต และโครงสร้างพื้นฐาน ระบบโลจิสติกส์และดิจิทัล

สถานการณ์การโอนคอนโดของชาวต่างชาติ

จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เผยภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติช่วง 6 เดือนแรก ปี 2566 พบว่ามีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติรวม 7,338 หน่วย มูลค่า 35,211 ล้านบาท

ชาวจีนโอนคอนโดสูงสุด

สัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่อันดับ 1 จีน มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วทั้งหมด 3,448 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 47% ของหน่วยทั้งหมด มูลค่าสูงสุด จำนวน 16,992 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 48.3% ของมูลค่าทั้งหมดอันดับ 2 รัสเซีย จำนวน 702 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 9.6% มูลค่า 2,556 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 7.3%อันดับ 3 สหรัฐอเมริกา จำนวน 293 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 4% มูลค่า 1,289 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 3.7%อันดับ 4 ฝรั่งเศส จำนวน 269 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 3.7% มูลค่า 1,127 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 3.2%อับดับ 5 สหราชอาณาจักร จำนวน 260 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 3.5% มูลค่า 1,287 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 3.7%ทั้งนี้ สัญชาติพม่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดที่ 7.0 ล้านบาท ในขณะที่สัญชาติอินเดียมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดขนาดเฉลี่ยใหญ่สุดอยู่ที่ 89.8 ตารางเมตร

เปิดช่องต่างชาติซื้อบ้านในไทย ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ

ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เคยให้ความเห็นว่า จากการที่คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบในหลักการเรื่องการเปิดให้สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือซื้อที่ดินเพื่อสร้างเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างชาตินั้นถือเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนหนึ่ง ที่จะดึงดูดคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาสู่ประเทศไทย ซึ่งจะเป็นการสร้างให้เกิดอุปสงค์ใหม่ ๆ ที่มีกำลังซื้อสูงในประเทศเพื่อเข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาว และจับจ่ายใช้สอยในสินค้าอุปโภคบริโภคในประเทศทั้งนี้ ประเทศไทยเปิดให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยพบว่า ในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 มีการโอนกรรมสิทธิ์ปีละมากกว่า 10,000 หน่วย มูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านบาท หรือประมาณ 5% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศแต่หากเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ คาดว่าก็น่าจะทำให้เกิดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงสุดได้อีกประมาณ 50,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 100,000 ล้านบาท ซึ่งอาจจะทำให้สัดส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยคนต่างชาติเพิ่มจาก 5% เป็น 15% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ

ข้อกังวลในการเปิดช่องให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทย

อย่างไรก็ตาม ในการดำเนินการนโยบายนี้ควรกำหนดให้ชัดเจนว่า รัฐบาลจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยและที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาวในไทย ในช่วงกี่ปี อาจไม่ต้องเปิดนโยบายนี้ตลอดไปรวมทั้งยังควรกำหนดให้ชัดเจนว่าเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาใด เพื่อไม่ให้เกิดการซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่อยู่ในกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ เช่น รัฐบาลอาจไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในระดับราคาไม่เกิน 10-15 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับพื้นที่นอกจากนี้ ควรกำหนดระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น ไม่น้อยกว่า 3-5 ปี ซึ่งจะไม่ทำให้เกิดการเก็งกำไรในที่ดินและราคาที่อยู่อาศัย และยังเป็นการป้องกันไม่ให้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ได้รวมถึงควรมีการกำหนดภาษีหรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องสำหรับผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นคนต่างชาติในอัตราที่แตกต่างจากคนไทย และการกำหนดเรื่องกฎเกณฑ์การขายบ้านและที่ดินเมื่อชาวต่างชาติต้องการขายต่อเมื่อผ่านไประยะเวลาหนึ่งแล้วให้ชัดเจน